올해 뉴스에서 많이 듣는 말 중 하나가 ‘월세 비중이 증가했다’입니다.
올해 임대차 거래 중 월세의 비율이 처음으로 전세 비율을 뛰어넘었다고 하는데요, 이런 일은 관련 통계를 작성한 이후 처음이라고 합니다.
월세가 증가하는 이유
복합적이지만 집주인과 세입자 모두 월세를 선호할 만한 상황이 조성되고 있기 때문일거라는 분석이 多
– 집주인의 사정
월세를 받으면, 늘어난 세금 부담을 덜 수 있음 -> 월세로 받은 현금으로 세금을 충당하면 되니까요.
지난 몇 년 동안 집값이 많이 오른 데다 세금 제도가 일부 개편되어서, 부동산 보유자가 내야 하는 세금도 늘어난 경우가 많아졌어요.
– 세입자의 사정
글로벌 금리 인상기에는 전세 자금 대출의 금리도 함께 오르기 때문에, 계약 기간 내내 주거금액이 고정되는 월세가 더 안정적으로 인식
게다 요즘처럼 부동산 하락장이 본격화되면서 “깡통전세를 피하고, 금융비용을 줄일 수 있는 월세가 강세를 나타내고 있는 것”이라고 분석하더라구요.
대출 금리가 낮을 때는 대출을 받아서 보증금을 지급하고, 이자를 내는 게 훨씬 싸게 먹혔지만, 금리가 어느 수준을 넘어서 담보대출 이자 규모가 함께 커지자, 월세 거래량이 전세 거래량을 넘어서는 전세의 월세화가 가속화되고 있다는 분석이 있어요.
한국은행이 기준금리를 상향 조정하면서 담보대출 이자 규모가 함께 커지자, 월세 거래량이 전세 거래량을 넘어서는 전세의 월세화가 가속화되고 있다는 분석이 있어요.
특히 갱신 계약을 할 때 최근 몇 년 동안 대체로 주택 가격이 많이 올랐으니 갱신 계약을 할 때는 전세 보증금을 꽤 올려줘야 하는데, 예전보다 월세의 매력이 커져서 보증금을 더 올리는 대신 일부 월세를 추가로 지급하는 ‘반전세(준전세)’가 늘어난 거예요
전월세 전환율
우리나라 ‘주택임대차보호법’은 전세보증금을 월세로 전환할 때의 비율(전월세 전환율)
‘현행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율’과 ‘10%’ 중 낮은 비율을 ‘상한’으로 정했죠.
월세 지급이 전세자금 대출보다 유리해지는 시점은 ‘전월세 전환율보다 전세 대출 금리가 더 높을 때’에 유리
월세의 종류
순수월세, 준월세(보증부 월세), 준전세
- 순수월세 : 보증금이 월세의 12개월 미만
예시 – 보증금500만원, 월세 50만원
- 준월세(보증부 월세) : 보증금이 월세의 12개월~240개월
예시 – 보증금1,000만원, 월세 50만원 (보증금이 월세의 20개월치)
- 준전세 : 보증금 > 월세 240개월
ex-보증금5억, 월세100만원 (월세 240개월은 2.4억)
* 준전세, 준월세를 합쳐 ‘반전세’라고 합니다.
예를 들어 전세 4억 시세인 경우
– 보증금 3억, 월세 50만원 -> 준전세
– 보증금 1억, 월세 150만원 -> 준월세