월세의 종류, 전세의 월세화, 월세의 가속화, 월세 증가 이유

올해 뉴스에서 많이 듣는 말 중 하나가 ‘월세 비중이 증가했다’입니다.

올해 임대차 거래 중 월세의 비율이 처음으로 전세 비율을 뛰어넘었다고 하는데요, 이런 일은 관련 통계를 작성한 이후 처음이라고 합니다.

월세가 증가하는 이유

복합적이지만 집주인과 세입자 모두 월세를 선호할 만한 상황이 조성되고 있기 때문일거라는 분석이 多

– 집주인의 사정

월세를 받으면, 늘어난 세금 부담을 덜 수 있음 -> 월세로 받은 현금으로 세금을 충당하면 되니까요.

지난 몇 년 동안 집값이 많이 오른 데다 세금 제도가 일부 개편되어서, 부동산 보유자가 내야 하는 세금도 늘어난 경우가 많아졌어요.

– 세입자의 사정

글로벌 금리 인상기에는 전세 자금 대출의 금리도 함께 오르기 때문에, 계약 기간 내내 주거금액이 고정되는 월세가 더 안정적으로 인식

게다 요즘처럼 부동산 하락장이 본격화되면서 “깡통전세를 피하고, 금융비용을 줄일 수 있는 월세가 강세를 나타내고 있는 것”이라고 분석하더라구요.

​대출 금리가 낮을 때는 대출을 받아서 보증금을 지급하고, 이자를 내는 게 훨씬 싸게 먹혔지만, 금리가 어느 수준을 넘어서 담보대출 이자 규모가 함께 커지자, 월세 거래량이 전세 거래량을 넘어서는 전세의 월세화가 가속화되고 있다는 분석이 있어요.

​한국은행이 기준금리를 상향 조정하면서 담보대출 이자 규모가 함께 커지자, 월세 거래량이 전세 거래량을 넘어서는 전세의 월세화가 가속화되고 있다는 분석이 있어요.

특히 갱신 계약을 할 때 최근 몇 년 동안 대체로 주택 가격이 많이 올랐으니 갱신 계약을 할 때는 전세 보증금을 꽤 올려줘야 하는데, 예전보다 월세의 매력이 커져서 보증금을 더 올리는 대신 일부 월세를 추가로 지급하는 ‘반전세(준전세)’가 늘어난 거예요​


전월세 전환율

우리나라 ‘주택임대차보호법’은 전세보증금을 월세로 전환할 때의 비율(전월세 전환율)

‘현행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율’과 ‘10%’ 중 낮은 비율을 ‘상한’으로 정했죠.

월세 지급이 전세자금 대출보다 유리해지는 시점은 ‘전월세 전환율보다 전세 대출 금리가 더 높을 때’에 유리


월세의 종류

순수월세, 준월세(보증부 월세), 준전세

  • 순수월세 : 보증금이 월세의 12개월 미만

예시 – 보증금500만원, 월세 50만원

  • 준월세(보증부 월세) : 보증금이 월세의 12개월~240개월

예시 – 보증금1,000만원, 월세 50만원 (보증금이 월세의 20개월치)

  • 준전세 : 보증금 > 월세 240개월

ex-보증금5억, 월세100만원 (월세 240개월은 2.4억)

* 준전세, 준월세를 합쳐 ‘반전세’라고 합니다.

예를 들어 전세 4억 시세인 경우

– 보증금 3억, 월세 50만원 -> 준전세

– 보증금 1억, 월세 150만원 -> 준월세

갓건영 영상, 삼프로tv 닷컴버블 붕괴로 보는 지금의 하락장 영상

N번 봐야하는 영상.

어느분이 감사하게 해 준 요점정리

1. 디플레이션에 대한 기대에 있었기에 지난 40년 간 경제 위기 때 돈을 풀어 주가를 부양하는 것이 가능했음

2. 기대 인플레이션으로 고착화되면 더 이상 금리 인하, 양적 완화 불가능 (최근 영국이 유사 사례)

3. 기대 인플레이션으로 바뀌면 위기가 찾아오더라도 더 이상 경기 부양 불가능

4. 단기적으로는 연준이 매파적 성향을 보여 기대 인플레이션을 꺾는 것이 중요

5. 소비자 물거 지수를 2%대로 내려야하는 연준, 하지만 말을 안듣는 러시아(송유관), OPEC+(감산), 투자자(자산 연반꿀)

6. 닷컴 버블 당시 (실적 부실한) 나스닥만 떨어진 것이 아님. 다우 34%, S&P 46%도 고통 (2년 7개월 동안 신저점의 일상화)

7. VIX 지수, 실업률 관점에서 현재와 닷컴 버블 당시 유사, Mild한 경기 침체

8. 지금 인플레이션을 못잡으면 1980년대와 같은 달러 초강세로 잡게될 수 있음 = 미국 only 성장 9. 금리 인상의 누적적 효과는 시차를 두고 나타남 (1999년)

10. 금리 인상 중단 후에는 인텔과 같은 퀄리티 주식으로 자금이 몰림 (2000년)

11. 인텔 등 퀄리티 기업의 실적 부진을 원인으로 주가 다시 하락, 2002년 09월 저점 확인, 결과적으로 당시 주가는 모두 비슷해져 있었음

12. 2001년 초 금리 인하에도 불구하고 기존에 올라 있던 금리의 부담으로 인해 주가 폭락 -> 이 시기에 연준 금리 하향 덕분으로 VIX 지수가 유지 되었음 -> 현재 연착륙으로 평가됨

13. 지금 우리가 생각하는 시나리오가 답이 아닐 수 있음 (경기 침체가 오면 호재다 X, 금리 인상 동결하면 호재다 X)

14. 90년대 미국 증시 날아갈 때 신흥국 바닥, 00년대 미국 증시 바닥 길 때 신흥국 날아감 -> 영원한 것은 없다

15. 10년 넘게 코스피는 박스권, 현재 달러는 이례적으로 높음