월세의 종류, 전세의 월세화, 월세의 가속화, 월세 증가 이유

올해 뉴스에서 많이 듣는 말 중 하나가 ‘월세 비중이 증가했다’입니다.

올해 임대차 거래 중 월세의 비율이 처음으로 전세 비율을 뛰어넘었다고 하는데요, 이런 일은 관련 통계를 작성한 이후 처음이라고 합니다.

월세가 증가하는 이유

복합적이지만 집주인과 세입자 모두 월세를 선호할 만한 상황이 조성되고 있기 때문일거라는 분석이 多

– 집주인의 사정

월세를 받으면, 늘어난 세금 부담을 덜 수 있음 -> 월세로 받은 현금으로 세금을 충당하면 되니까요.

지난 몇 년 동안 집값이 많이 오른 데다 세금 제도가 일부 개편되어서, 부동산 보유자가 내야 하는 세금도 늘어난 경우가 많아졌어요.

– 세입자의 사정

글로벌 금리 인상기에는 전세 자금 대출의 금리도 함께 오르기 때문에, 계약 기간 내내 주거금액이 고정되는 월세가 더 안정적으로 인식

게다 요즘처럼 부동산 하락장이 본격화되면서 “깡통전세를 피하고, 금융비용을 줄일 수 있는 월세가 강세를 나타내고 있는 것”이라고 분석하더라구요.

​대출 금리가 낮을 때는 대출을 받아서 보증금을 지급하고, 이자를 내는 게 훨씬 싸게 먹혔지만, 금리가 어느 수준을 넘어서 담보대출 이자 규모가 함께 커지자, 월세 거래량이 전세 거래량을 넘어서는 전세의 월세화가 가속화되고 있다는 분석이 있어요.

​한국은행이 기준금리를 상향 조정하면서 담보대출 이자 규모가 함께 커지자, 월세 거래량이 전세 거래량을 넘어서는 전세의 월세화가 가속화되고 있다는 분석이 있어요.

특히 갱신 계약을 할 때 최근 몇 년 동안 대체로 주택 가격이 많이 올랐으니 갱신 계약을 할 때는 전세 보증금을 꽤 올려줘야 하는데, 예전보다 월세의 매력이 커져서 보증금을 더 올리는 대신 일부 월세를 추가로 지급하는 ‘반전세(준전세)’가 늘어난 거예요​


전월세 전환율

우리나라 ‘주택임대차보호법’은 전세보증금을 월세로 전환할 때의 비율(전월세 전환율)

‘현행 기준금리에 2%포인트를 더한 비율’과 ‘10%’ 중 낮은 비율을 ‘상한’으로 정했죠.

월세 지급이 전세자금 대출보다 유리해지는 시점은 ‘전월세 전환율보다 전세 대출 금리가 더 높을 때’에 유리


월세의 종류

순수월세, 준월세(보증부 월세), 준전세

  • 순수월세 : 보증금이 월세의 12개월 미만

예시 – 보증금500만원, 월세 50만원

  • 준월세(보증부 월세) : 보증금이 월세의 12개월~240개월

예시 – 보증금1,000만원, 월세 50만원 (보증금이 월세의 20개월치)

  • 준전세 : 보증금 > 월세 240개월

ex-보증금5억, 월세100만원 (월세 240개월은 2.4억)

* 준전세, 준월세를 합쳐 ‘반전세’라고 합니다.

예를 들어 전세 4억 시세인 경우

– 보증금 3억, 월세 50만원 -> 준전세

– 보증금 1억, 월세 150만원 -> 준월세